カテゴリー: 農地・市街化調整区域

土地の価値と売却に大きな影響が出ます

土地を相続したり購入したりする際、「ここは市街化区域です」「市街化調整区域ですね」と説明を受けたことはありませんか？
この区分は、その土地で何ができるかを大きく左右する重要な情報です。

今回は、市街化区域と市街化調整区域の違いをわかりやすく解説します。

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■ 市街化区域とは？

都市計画により「積極的に市街地として整備していくエリア」として指定された地域です。

✅ 主な特徴：

• 建物（住宅・商業施設など）が自由に建てられる
• インフラ（道路・水道・下水道など）が整備されている
• 開発や転用の許可が出やすい

👉 売却や活用がしやすいため、地価も比較的高めです。

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■ 市街化調整区域とは？

逆に、「原則として市街化を抑制するエリア」として指定された地域です。
農地や山林、田畑が多く残る地域が該当します。

⚠️ 主な制限：

• 住宅などの建築は原則禁止（例外あり）
• 売却や転用には厳しい制限がある
• 許可が下りるまでに時間がかかる場合が多い

👉 利用が限られるため、買い手が少なく売却に時間がかかることも。

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■ なぜ違いがあるの？

都市の無秩序な拡大を防ぎ、計画的にインフラ整備やまちづくりを行うためです。
特に調整区域では、農業の保護や自然保全の観点から建物の規制が厳しくなっています。

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■ 自分の土地がどちらに該当するか調べるには？

• 市区町村の都市計画課で確認可能
• インターネットでも「都市計画情報マップ」などで検索できます
• 不動産会社や行政書士に調査を依頼することも可能です

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■ まとめ

市街化区域か調整区域かによって、土地の活用方法・売却の難易度・価値そのものが変わります。
まずは、自分の土地がどちらに該当するかを把握し、将来の計画に役立てましょう。

手続きと流れをわかりやすく解説

「親から農地を相続したけど、使う予定がない」
「売ることはできるの？」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

実は、農地を売却するには特別な許可と手続きが必要です。
ここではそのポイントをわかりやすくご説明します。

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■ 農地の売買は「農地法」の制限を受ける

農地は一般の土地と違い、簡単には売買できません。
農地法という法律により、以下のような制限があります。

• 農地を農地として売る場合 → 農業委員会の許可が必要（農地法第3条）
• 農地を宅地などに転用する場合 → 知事（市町村長）の許可が必要（農地法第5条）

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■ 売却までの基本的な流れ

1. 地目の確認
   　登記簿で土地の「地目」が農地になっているか確認します。
2. 買主の条件確認
   　買主が農地を使える人（農家）でないと、基本的には許可されません。
3. 農業委員会に許可申請
   　必要書類を用意して農業委員会に申請します（1〜2か月かかることも）
4. 登記手続き
   　許可が下りたら法務局で名義変更の登記を行います。

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■ 宅地に変えてから売ることも可能？

農地のままでは買い手が限られるため、「宅地に転用してから売りたい」という相談もあります。

ただし…

• 市街化調整区域では転用許可が下りないこともある
• 土地改良区の同意が必要な場合もある
• 転用許可には時間と費用がかかる

ので、慎重な事前確認が必要です。

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■ 農地の売却でよくある注意点

• 相続登記をしていない農地は売れません
• 地目が畑・田のままだと金融機関の融資対象外になることも
• 境界が不明確な農地もトラブルになりやすい

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■ まとめ

農地の売却は、宅地とは異なるルールと手続きが必要です。
「売りたい」と思ったら、まずは地目やエリアの確認、そして農業委員会の相談から始めましょう。
不安がある場合は、経験豊富な不動産会社に相談するのが安心です。

「土地を売りたいけど、ここは“市街化調整区域”だから売れないんじゃ…？」
そんなお悩みをお持ちの方へ、調整区域の土地についてわかりやすく解説します。

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■ 市街化調整区域とは？

「原則として家を建てられないエリア」として都市計画で定められた区域です。
自然環境の保護や都市の無秩序な拡大を防ぐために、開発が厳しく制限されています。

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■ 売却はまったく不可能？

決して「売れない」わけではありません。
以下のような条件下であれば、売却が可能なケースもあります。

• **既存宅地（以前に住宅が建っていた）**である場合
• 農地としての活用や資材置き場として需要がある場合
• 接道条件や周辺状況によっては開発許可が下りる可能性あり

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■ 買い手は誰？

• 農業従事者（農地としての利用を考える方）
• 隣接地を持つ方が拡張目的で購入
• 事業用に広い土地を探している法人・個人

一般的な住宅用地よりは買い手が限られますが、需要はゼロではありません。

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■ 事前に専門家への相談を

調整区域は「売却できるか否か」の判断がとても複雑です。
まずは専門家による調査・役所での確認が不可欠です。

• 開発許可が出るか
• 建築基準法・農地法の制限があるか
• 接道・上下水道・電気などのインフラ条件はどうか

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■ まとめ

市街化調整区域だからといって、あきらめるのは早いです。
土地の特徴や活用法によっては、売却の道も開けます。
気になる土地がある方は、ぜひ一度ご相談ください。

農地の種類と売却の可能性について

相続で「農地」を引き継いだものの、「どうすればいいの？」と悩まれる方が増えています。
農地は住宅地と違い、自由に売買できるわけではありません。
ここでは、農地の種類と取り扱いについて分かりやすくご説明します。

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■ 農地の種類とは？

農地は大きく分けて以下の3種類に分類されます。

• 第1種農地：農業振興地域内にあり、農業以外に使うことは原則できません。売却や転用も難しい土地です。
• 第2種農地：市街地の近くにある農地で、条件によっては転用許可が下りる可能性があります。
• 第3種農地：すでに市街地化されているエリアにある農地で、宅地などへの転用が比較的容易です。

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■ 売却や転用の手続きについて

農地を売却・転用するには「農業委員会」や「都道府県知事」の許可が必要です。
無許可で売買や用途変更を行うことはできません。

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■ まずはプロに相談を

農地をどう扱うかで相続税の負担も変わる可能性があります。
まずは地目（農地の種類）を調べ、現地確認を行いましょう。
「農地台帳」や「登記簿謄本」での確認が可能です。
ご自身だけで判断せず、専門の不動産業者や行政書士へのご相談をおすすめします。

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■ 市街化区域とは？

市街化区域とは、家やお店などを建ててよいと行政に認められているエリアです。
不動産市場でも需要があり、売却が比較的スムーズに進みやすい地域です。

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■ 市街化調整区域とは？

調整区域とは、原則として家を建ててはいけない「開発抑制エリア」です。
農地・山林・原野などが多く、売却が難しいことも。
ただし、条件付きで売却可能な場合もあるため、あきらめず専門家にご相談を。

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■ まず何を確認すれば良い？

1. 土地の「地目」と「用途地域」を調べましょう
   　→ 登記簿謄本や役所の都市計画課で確認可能です
2. 売却前に「境界測量」が済んでいるかもチェック
3. 所有者が複数人いる場合は、全員の同意が必要です

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相続した土地は、持っているだけでも固定資産税などの維持費がかかります。
調整区域であっても、当社では活用・売却の可能性をご提案いたします。

お気軽にご相談ください。