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土地の価値と売却に大きな影響が出ます

土地を相続したり購入したりする際、「ここは市街化区域です」「市街化調整区域ですね」と説明を受けたことはありませんか？
この区分は、その土地で何ができるかを大きく左右する重要な情報です。

今回は、市街化区域と市街化調整区域の違いをわかりやすく解説します。

■ 市街化区域とは？

都市計画により「積極的に市街地として整備していくエリア」として指定された地域です。

✅ 主な特徴：

• 建物（住宅・商業施設など）が自由に建てられる
• インフラ（道路・水道・下水道など）が整備されている
• 開発や転用の許可が出やすい

👉 売却や活用がしやすいため、地価も比較的高めです。

■ 市街化調整区域とは？

逆に、「原則として市街化を抑制するエリア」として指定された地域です。
農地や山林、田畑が多く残る地域が該当します。

⚠️ 主な制限：

• 住宅などの建築は原則禁止（例外あり）
• 売却や転用には厳しい制限がある
• 許可が下りるまでに時間がかかる場合が多い

👉 利用が限られるため、買い手が少なく売却に時間がかかることも。

■ なぜ違いがあるの？

都市の無秩序な拡大を防ぎ、計画的にインフラ整備やまちづくりを行うためです。
特に調整区域では、農業の保護や自然保全の観点から建物の規制が厳しくなっています。

■ 自分の土地がどちらに該当するか調べるには？

• 市区町村の都市計画課で確認可能
• インターネットでも「都市計画情報マップ」などで検索できます
• 不動産会社や行政書士に調査を依頼することも可能です

■ まとめ

市街化区域か調整区域かによって、土地の活用方法・売却の難易度・価値そのものが変わります。
まずは、自分の土地がどちらに該当するかを把握し、将来の計画に役立てましょう。

手続きと流れをわかりやすく解説

「親から農地を相続したけど、使う予定がない」
「売ることはできるの？」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

実は、農地を売却するには特別な許可と手続きが必要です。
ここではそのポイントをわかりやすくご説明します。

■ 農地の売買は「農地法」の制限を受ける

農地は一般の土地と違い、簡単には売買できません。
農地法という法律により、以下のような制限があります。

• 農地を農地として売る場合 → 農業委員会の許可が必要（農地法第3条）
• 農地を宅地などに転用する場合 → 知事（市町村長）の許可が必要（農地法第5条）

■ 売却までの基本的な流れ

1. 地目の確認
   　登記簿で土地の「地目」が農地になっているか確認します。
2. 買主の条件確認
   　買主が農地を使える人（農家）でないと、基本的には許可されません。
3. 農業委員会に許可申請
   　必要書類を用意して農業委員会に申請します（1〜2か月かかることも）
4. 登記手続き
   　許可が下りたら法務局で名義変更の登記を行います。

■ 宅地に変えてから売ることも可能？

農地のままでは買い手が限られるため、「宅地に転用してから売りたい」という相談もあります。

ただし…

• 市街化調整区域では転用許可が下りないこともある
• 土地改良区の同意が必要な場合もある
• 転用許可には時間と費用がかかる

ので、慎重な事前確認が必要です。

■ 農地の売却でよくある注意点

• 相続登記をしていない農地は売れません
• 地目が畑・田のままだと金融機関の融資対象外になることも
• 境界が不明確な農地もトラブルになりやすい

■ まとめ

農地の売却は、宅地とは異なるルールと手続きが必要です。
「売りたい」と思ったら、まずは地目やエリアの確認、そして農業委員会の相談から始めましょう。
不安がある場合は、経験豊富な不動産会社に相談するのが安心です。